互联网巨头开拓建筑施工新蓝海
2018-01-09
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在投资增速与平均利润率连续下行的当下，房地产业的高速增长时代已成历史。然而近年却有一支生力军杀出重围，在房地产市场脱颖而出，那就是以百度、阿里巴巴、腾讯（以下简称“bat”）为代表的互联网企业。据统计，bat自2007年起通过建造自用办公楼涉水房地产市场，几年来对办公楼宇、商业项目、科技产业园、物流基地的投资已逾千亿元。与传统房企相比，互联网企业运作房地产项目的方式有哪些不同？建筑企业如何适应它们的开发习惯，从而分得这个市场新蛋糕呢？
“建筑效果”成关注焦点
在上海新的增长极——大虹桥板块，阿里巴巴新建的“阿里中心”已拔地而起。该项目的建设已进入收尾阶段，目前正在进行幕墙安装、内部精装修与机电施工。
记者了解到，该项目占地面积约2.5万平方米，由4座塔楼和附属裙楼组成，总建筑面积约14万平方米，未来将成为办公与商业业态齐聚的城市综合体。阿里巴巴将自持运营阿里中心项目，除了自用之外，还将对外出租。
“与传统房地产企业相比，互联网企业更关注建筑效果。他们希望将设计与施工的工作一揽子承包出去，最终拿到交钥匙工程。因此，epc即工程总承包模式与互联网企业的房地产业务最为契合。”中建三局一公司华东公司项目经理占建刚说。2014年，他们的团队获得阿里中心epc项目建设资格，承担该项目从报批报建、勘察设计，到采购、施工、试运行、竣工验收及专项验收、检测、竣工备案等全方位工作。
bim技术助力精细设计
建筑效果是互联网企业关注的重点，从设计阶段就开始严格把关。占建刚表示：“业主对设计过程参与度很深，在设计方案制订与设计深化过程中，意见反复、需求变更在所难免。为保证设计进度，中建三局一公司作为epc总承包方需对设计要素进行细化，加强与设计院的沟通；同时要配备专业设计人员，为业主答疑解惑，提供引导，协助进行设计图纸的确认。”
设计与施工的高效对接，是工程总承包模式提效率、缩工期、降成本的重要方式。在设计阶段图纸未完全出具时，阿里中心建筑施工已经紧锣密鼓展开。后续图纸出具过程中，产生了与现有施工方式冲突的现象。为此，总承包方专门组建了专门的bim团队，在建筑、结构、机电、幕墙、精装等方面对图纸进行审核、复核，提升施工过程精确度。在进行碰撞检测时，查出了1000余个错漏处，为避免返工和缩短工期起到了巨大作用。阿里中心的bim应用也获得了首届中国建设工程bim大赛单项一等奖。
招采过程需严格规划
与传统房企相比，互联网企业缺乏工程价格评估实操经验，在投标报价方面会参考第三方咨询公司的意见。因此，对建筑施工企业来说，研究咨询公司策略也相当重要，能够帮助自身选择合适的报价方式，提高报价的审批效率。占建刚提示，建筑企业在招采之前，要明确招采目录内容及甲乙双方职责权限，制定评标策略。对有费用管控要求的招采项目，特别是业主较为重视的设计类、效果类、功能类项目，要对限额设计指标等进行合理限定。
因注重建筑效果，业主对建筑材料也有严格要求。为在满足业主要求同时确保进度，总承包方在合同签订过程中需根据工程特点与自身招采供应体系，提前对业主要求的建材品牌进行考察，以减少后期纠纷，保证施工进度。
为保障建筑效果，施工样板特别是效果样板成为互联网企业管理房地产项目的重要抓手。阿里中心项目要求在施工样板未通过业主方工程管理人员验收、效果样板未通过业主高层验收前，现场不得开展大面积作业。因此，制定施工样板规划十分重要。只有保障样板质量，才能确保总包项目的整体进度。
智能楼宇彰显超前理念
“在服务互联网企业业主过程中，我们通过不断探索与磨合了解业主偏好；通过epc模式的实践，总结出一套行之有效的管控方法。”占建刚表示：“阿里巴巴在智能楼宇建设方面做出了巨大努力与尝试并具备相应技术实力。3年的合作经历使我们开拓了视野，对智能建筑的理解与建造方式的把握都上升到新的高度。”
在阿里中心已经落成的对外展示大厅一层，关于“智能楼宇”的宣传片正滚动播放。片中，阿里巴巴对建筑理想的描述彰显了其作为互联网企业的核心理念：“物联、智慧、分享、internet 、感知与互连”。阿里中心自身就是这一理念的集大成者。建筑表面上看起来并无特别之处，然而内在的软实力配备十分超前。中心地下车库可进行数字化的空余车位引导；办公楼前台接待处能对访客进行人脸识别并自动放行；会议室能够实现无线投影，并进行电视电话会议；商业设施能够获取消费者年龄、性别、消费习惯并进行分析……一系列基于互联网的新型建筑运维方式在办公与商业的各个细节进行人性化革新，最终实现效率的大幅提升与模式的整体改进。
2017年10月，阿里中心项目将正式竣工。凭借该项目的诚信履约，中建三局一公司华东公司又于2016年年底取得了杭州蚂蚁金服大楼的施工总承包资格。当然，阿里巴巴绝非他们惟一的互联网企业业主。2014年以来，中建三局一公司先后中标腾讯北京总部大楼、新浪中国总部办公楼、京东华中（武汉）电商产业园一期项目的建设工程。“互联网企业客户理念先进，思维超前，资金雄厚，诚信合约精神强。”中建三局一公司华东公司总经理徐超表示：“这是我们非常重视的一个市场，打动互联网企业需要以诚信优质履约为基石，以现场促市场，这样才能够实现稳步发展。”
